//장기보유특별공제(장특공)// 는 부동산을 오랜 기간 보유하거나 거주한 경우,
양도소득세를 줄여주는 중요한 절세 제도입니다.
아래에 개념부터 공제율 계산 방식, 예시까지 상세하게 설명드릴게요.
🧾 장기보유특별공제란?
**부동산(주택, 토지 등)을 장기간 보유(또는 실거주 포함)**한 경우,
양도차익에서 일정 비율을 공제해주는 제도입니다.
- 공제 대상: 양도차익
- 공제 조건: 보유 기간, 거주 기간 (주택의 경우)
- 적용 대상: 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하지 못한 경우, 또는 고가주택의 9억 초과분에 대해 적용
📊 1. 공제율 계산 구조
🏠 [주택]의 경우 (23.1.1 이후 양도 기준)
① 거주 + 보유 요건 충족 시
- 보유: 매년 4%
- 거주: 매년 4%
- 최대 10년 보유 + 10년 거주 시 = 80% 공제
제일 큰 세율 혜택을 위해서라면 10년동안 보유하면서 거주하는 방법이 되겠네요,
② 거주 요건 미충족 (보유만 충족)
- 매년 2%씩 공제
- 15년 이상 보유해도 30%가 한도
일명 갭투자 하는 분들이라면 최소 3년은 보유해야 장기보유특별공제 대상이 되겠습니다,
📌 예시로 이해하기
🎯 사례 1: 실거주 포함, 고가주택
- A씨, 서울 아파트 10년 보유 + 10년 실거주
- 취득가: 5억 / 양도가: 15억 → 양도차익 10억
- 비과세 한도 초과: 9억 초과분 6억에 과세
장특공 80% 적용 → 6억 × 0.8 = 4.8억 공제
→ 과세표준 = 6억 - 4.8억 = 1.2억
→ 이 금액에 누진세율 적용 (15%~45%)
🎯 사례 2: 실거주 없이 10년 보유만
- 동일 조건이지만 실거주 없음
→ 장특공 20% (10년 × 2%)
→ 6억 × 0.2 = 1.2억 공제
→ 과세표준 = 4.8억 → 세금 크게 증가
이렇듯 절세를 위해서라면 실제 거주하는 방법이 최선이 되겠습니다,
⚠️ 유의사항
- 23년 1월 1일 이후 양도분부터 거주 요건 강화
- 1세대 1주택 비과세 요건 충족 시엔 필요 없음
→ 단, 고가주택(양도가 9억 초과)은 초과분에만 적용됨 - 실거주 입증 필요 (전입신고 + 실제 거주 필요)
- 2주택 이상 보유자는 중과세 적용 → 장특공 미적용
✅ 요약 정리
📝 마무리하며
장기보유특별공제는 단순히 보유 기간만이 아니라 실거주 여부에 따라 공제율이 크게 달라집니다.
특히 2023년 이후 제도가 바뀌면서, 실거주와 보유를 얼마나 병행했느냐가 절세의 핵심 포인트가 되었습니다.
자칫 잘못 알고 있으면 수천만 원에서 수억 원까지 세금 차이가 날 수 있으니,
양도 전에 반드시 조건을 점검하고 꼼꼼하게 계획하시길 바랍니다.
세금은 복잡하지만, 알고 준비하면 얼마든지 합법적으로 줄일 수 있습니다.
도움이 되셨다면 공유 부탁드리고, 댓글로 질문도 언제든지 남겨주세요!